Konut Finansmanı Sözleşmeleri

Konut  Edinme  Amaçlı  Konut  Finansmanı

Sözleşmeleri  ve  Uygulama  Sorunları

1. 5582 Sayılı Yasa

5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Resmi Gazetede yayınlanarak (RG., 06.03.2007, Sa:26454) yürürlüğe
girmiştir.
Yasa ile on Kanunda değişiklik yapılmıştır. Yasanın amacı konut finansmanını ve inşaat
sektörünü teşvik ve daha kaliteli yapılaşmayı sağlamaktır.
Değişiklik yapılan Yasalar;
– İcra ve İflas Kanunu (İİK)
– Sermaye Piyasası Kanunu (SPK)
– Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
– Finansal Kiralama Kanunu
– Toplu Konut Kanunu ve
– Çeşitli vergi kanunları (Gelir Vergisi Kanunu, Gider Vergileri Kanunu, Harçlar
Kanunu, Damga Vergisi Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu)’ dır.

2. İcra ve İflas Kanununda Yapılan Değişiklikler

İcra ve İflas Kanununda yapılan değişikliklerde ipotekli alacakların aynı zamanda haciz yolu ile takibi imkânı getirilmiş (İİK md. 45); ipoteğin paraya çevrilmesi halinde kıymet
takdiri belli esaslara bağlanmış (İİK md.128, 128/a); kötü niyetli kişilerin ihalenin feshi
talebinde bulunmasını engellemek için, ihalenin feshi talebinin reddi halinde mahkemece
uygulanan para cezası yüzde ondan yüzde yirmiye çıkarılmış (İİK md.134); icra mahkemesinin icranın geri bırakılması talebinin reddi halinde, istinaf yoluna başvuran borçlunun satışın
durması için yatırması gereken teminat yüzde onbeşten yüzde otuza çıkarılmıştır (İİK
md.149/a).
3. Sermaye Piyasası Kanununda Yapılan Değişiklikler
Sermaye Piyasası Kanununda yapılan değişikliklerde, bankaların konut finansmanından doğan alacaklarını vadesinden önce geri almalarına ve yeni konut finansmanları yapmalarına imkân sağlanmıştır. Prof. Dr. Seza Reisoğlu
Bu değişikliklere göre;
– Bankaların ve ipotek finansman kuruluşlarının, oluşturulan teminat havuzundaki varlıklar karşılık gösterilerek “ipotek teminatlı menkul kıymet” ihraç etmeleri imkânı getirilmiştir
(SPK md.13/a).
– Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek kuruluşlar tarafından ihraççıların genel
yükümlülüğü niteliğinde olan alacakların ve duran varlıkların teminatı altında “varlık
teminatlı menkul kıymetler” ihraç edilmesi kabul edilmiştir (md.13/B).
– Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek Fon kuruluşları tarafından, ihraç edilen
ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet
sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre “konut finansmanı fonu oluşturulması
düzenlenmiştir (SPK md.38/B).
– Münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması
suretiyle kaynak temini amacıyla ilk defa Yasayla ipotek finansmanı kuruluşları kurulmuştur
(SPK md.39/A).
Sermaye Piyasası Kanununda öngörülen düzenlemeler, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılacak alt düzenlemelerin yürürlüğe girmesinden sonra uygulanacaktır.
4. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda Yapılan Değişlikler
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda yapılan değişliklerle, bir tüketici kredisi
niteliğindeki konut finansmanı hakkında özel düzenlemeler getirilmiştir.
5. Vergi Yasalarında Yapılan Değişiklikler
Vergi Yasalarında yapılan değişikliklerle konut finansmanı işlemlerinin, ipotekli sermaye piyasası araçlarının, ihraca konu teminatlarla ilgili işlemlerin damga vergisinden
(md.34); ilgili harçlardan (md.30) ve KDV’den (md.35); banka ve sigorta muamele vergisinden muaf tutulması (md.30) kabul edilmiştir.

II. Konut  Edinme  Amaçlı  Konut  Finansmanı

I. Konut  Finansmanı  Türleri

Konut finansmanı, 4077 sayılı Yasaya tabi (md.10/B) bir tüketici kredisidir. Ancak
konut finansmanı 4077 sayılı Yasada değil, fakat Sermaye Piyasası Kanununda tanımlanmış-
tır (md.38/A).
Konut finansmanı;
– Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması
– Konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması
– Sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması
şeklinde üç türden oluşmaktadır. Bunların ortak özelliği tüketici kredi sayılmalarıdır. Bankacılar Dergisi

5582 sayılı Yasa yayınlanmadan önce ve konutun da Tüketicinin Korunması Hakkında
Kanun kapsamına alınmasından sonra, bankalar 4077 sayılı Yasanın 10. maddesine göre
tüketicilere konut kredisi kullandırmışlardır.
Konut kredisi, SPK 38/A maddesinde sayılan konut finansmanlarından sadece “konut
edinmek amacı ile tüketiciye kredi kullandırılması” karşılığıdır.
Konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanmasının “konut finansmanı”
sayılması, böylece alternatif bir finansman yöntemi olan finansal kiralama uygulamalarının da
5582 sayılı Yasadan yararlanması sağlanmıştır.
Konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, esas itibariyle 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununa tabidir. Bu Kanuna göre (RG., 28.06.1985, sa:18795) taşınır
ve taşınmaz mallar, Finansal Kiralama Kanununun konusu olabileceklerinden (md.5),
konutlar da 3226 sayılı Yasaya göre kiralanabilmektedirler.
Konutların konut finansmanı kapsamında finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması halinde, 3226 sayılı Kanunun bazı maddelerinin uygulanmayacağı kabul edilmiştir.
3226 sayılı Yasanın;
– Sözleşmenin 4 yıl geçmeden feshedilemeyeceği ile ilgili 7. maddesi,
– Sözleşmenin haklı sebeplerle kiralayan tarafından feshi halinde kiracının taşınmazı iade
ve kira bedellerinin tamamını iade ile yükümlü olduğu 25. maddesi,
– Finansal kiralama sözleşmelerinden doğan davaların ticari dava olduğu ile ilgili 31.
maddesi
konutun tüketicilere finansal kiralanması halinde uygulanmayacaktır. Kiracı, finansal
kiralama yoluyla kiraladığı konutun kirasını ödemede temerrüde düşerse, kiralayanın
sözleşmeyi feshedebilmesi için iki kirayı arka arkaya ödemede temerrüde düşmesi gerekecektir. O takdirde kiralayan finansal kiralama sözleşmesini feshederek alacağının tamamını
muaccel kılabilir. Finansal kiralama sözleşmesini fesheden kiralayan; 3226 sayılı Yasadaki
genel kuraldan farklı olarak, mülkiyeti kendisinde olan konutu derhal satışa çıkarma yü-
kümlülüğü altındadır. Tüketici satış bedeli ile karşılanmayan miktardan sorumlu olacak;
satış bedeli kalan borcu aşarsa bakiye tüketiciye ödenecektir. Konutun satışının gerçekleş-
mesi ve bedelin borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesini takiben tüketici veya zilyetliğin
devredilmiş olması halinde konutun zilyedi konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadırlar.
Aksi takdirde icra yoluna başvurulabilecektir.
Ayrıca 3226 sayılı Yasanın 15. maddesi de değiştirilmiş; konut finansmanı kapsamında finansal kiralama işlemlerinde kiralayana bilgi vererek; tüketicinin konutun zilyetliğini bir
başkasına devredilebileceği kabul edilmiştir.
Bankacılık Yasasına göre (md.4), konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sadece katılım ve yatırım ve kalkınma bankaları tarafından gerçekleştirilebilecek
olup, mevduat bankaları finansal kiralama yapamayacaklardır.
Sahip oldukları konutları teminat göstererek tüketicilerin bankalardan kredi kullanmaları ise bir konut kredisi değildir. tüketici sahip olduğu konutu ipotek ederek herhangi bir
tüketici kredisi kullanabilir. Gerekçeye göre amaç ekonomik değeri yüksek olan Prof. Dr. Seza Reisoğlu

gayrimenkullere hareket kabiliyeti sağlayarak, bu değerleri ekonomiye kazandırmaktır.
Verilen tüketici kredisinin 5582 sayılı Yasaya tabi olması ve bu Yasanın avantajlarından
yararlanması için tüketiciye ait bir konutun ipotek olarak verilmesi şarttır. Keza bir ipotek –
Kanunda açıkça yer almamasına rağmen- bankanın verdiği tüketici kredisinin tüm teminatını
oluşturmalıdır. Konutun, kredinin teminatını oluşturmayacak derecede ipotek edilmesi yeterli
olmayacaktır. Tüketiciye ait olmayan -örneğin eşinin- konutunun teminat gösterilmesi halinde
5582 sayılı Yasanın uygulanmamasına karşılık, tüketicinin müşterek maliki olduğu bir
konuttaki hissesinin ipotek edilmesi ve bu ipoteğin tüketici kredisini karşılayacak değerde
olması halinde 5582 sayılı Yasa hükümleri uygulanacaktır.

2. Konut Edinme Amaçlı Tüketici Kredileri

a- Genel olarak

Konut edinme amaçlı tüketici kredileri, daha önce 4077 sayılı Yasanın 10. maddesine
göre verilir iken, daha sonra 5582 sayılı Yasayla kabul edilen 4077 sayılı Yasanın 10/B
maddesine göre verilmeye başlanmıştır.
Burada ilk tartışılacak husus, 4077 sayılı Yasanın 10/B maddesine göre verilen bir konut kredisine, aynı Yasanın genel nitelikteki 10. maddesinin tüketici kredileri ile ilgili
hükümlerinin de -10/B maddesine aykırı olmamak koşulu ile- uygulanıp uygulanmayacağıdır.
Madde gerekçesinde açıkça belirtildiği gibi, 10/B maddesine tabi konut kredileri hakkında 10.
madde uygulanmayacaktır. Esasen 10/B maddesinin büyük bölümü 10. maddenin tekrarı
niteliğindedir. Diğer bir tartışma konusu; tüketici ile banka anlaşırsa, 10/B maddesine göre
değil; sadece 10. maddeye göre konut kredisi verilip verilemeyeceğidir.
5582 sayılı Yasada, 4077 sayılı Yasanın 10. maddesinin bundan böyle konut kredilerine uygulanmayacağına dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Sözleşme serbestisi içinde
tarafların 10. madde hükümlerine tabi olmak üzere konut kredisi konusunda anlaşabilecekleri
ileri sürülebilir. Örneğin tüketici, bankanın satıcı ile müteselsilen sorumlu olmasını verilen
konut kredisi ile sınırlayan 10/B maddesinin uygulanmasını kabul etmeyebilir. Ancak
belirtmek gerekir ki, bankaların konut kredisinden doğan alacaklarını satma imkanları, bağlı
kredilerde sınırlı sorumlulukları, ipotekli konut kredisi alacağını takipteki kolaylıklar, vergi
avantajları sonucu 10/B maddesine göre konut kredisi vermeyi tercih edecekleri ve 5582
sayılı Yasanın uygulanması sonucu konut kredilerinin faiz oranlarının düşeceği ve tüketiciler
için daha cazip olacağı söylenebilir. Kaldı ki, Sermaye Piyasası Kanununun geçici 11.
maddesinde, 10. maddeye göre daha önce konut kredisi alanların, üç ay içinde bankaya
başvurarak bu kredinin 38/A maddesindeki konut finansmanı kapsamı dışında değerlendirilmesini talep etmedikleri takdirde 5582 sayılı Kanuna tabi olacaklarının kabul edilmesi de,
yasa koyucunun iradesinin bundan böyle 10. maddeye göre konut kredisi verilemeyeceği
şeklinde de yorumlanmasına müsaittir.
b- Konut edinme amaçlı kredi verilmesi için talepte bulunanın 4077 sayılı
Kanuna göre tüketici olması
3. maddeye göre “bir malı ticari ve mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya
yararlanan gerçek ya da tüzel kişi” tüketici sayılır. Bankacılar Dergisi
Konut bu Kanunda tanımlanmamış olmakla beraber, tüzel kişilerin konut edinmelerinden söz
edilemeyeceğinden; tüketiciler mutlaka gerçek kişi olacaklar, keza kiraya vermek için
taşınmaz edinilmesi için alınan kredi tüketici kredisi sayılmayabilecektir.
Kanunun 10/B maddesinde “Bu maddenin uygulanmasında konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortakları tüketici kabul edilir” denilmiştir. Konut yapı kooperatifinin gerçek
kişi ortakları henüz konut sahibi değildir; ferdi mülkiyete geçilmemiştir. Ancak her gerçek
kişi ileride edineceği konut için konut kredisi alabilir. Bu hüküm olmasaydı dahi, konut yapı
kooperatifi gerçek kişi konut kredisi alabilirdi. Bu fıkra bu hususu teyit etmektedir. Konut
kredisi alan kooperatif üyesi kooperatifteki ortaklık hakkını da rehnedebilir.
c- Kişilerin tüketici kredisi almak için başvuruda bulunması
Tüketici kredisi almak için başvurulmadığı takdirde 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun uygulanmaz. Yargıya intikal eden bir ihtilafta; davacı şirket, kredinin
bire tüketici kredisi olduğunu, bu nedenle bankanın tek yönlü kararla kredi faiz oranlarını
artıramayacağını ileri sürmüş; davalı banka ise kredinin genel kredi sözleşmesine göre
verildiğini ve tüketici kredisi olmadığını savunmuş; mahkeme bir tüzel kişinin tüketici sayılıp
sayılmayacağını tartışmadan genel kredi sözleşmesine istinaden verilmiş kredinin, tüketici
kredisi sayılamayacağı gerekçesi ile davayı reddetmiş; Yargıtay kararı onamıştır (11.HD.,
12.02.2002, 2001/914, 2002/1181, Ankara Baro Dergisi 2002/2).
Bir konut kredisi almak için başvuru halinde, bu kredinin bir tüketici kredi olduğu ve
5582 sayılı Yasanın uygulanacağı kabul edilecektir. Sözleşmede konut kredisi olduğu
belirtileceği gibi, kredi için konutun ipotek alınması halinde bu konutun özelliklerine de
sözleşmede yer verilecektir.
d- Bankanın verdiği konut kredisi ile tüketicinin konut alıp almadığını izleme
yükümlülüğünün bulunmaması
Ne Bankacılık Yasasında, ne 4077 sayılı Yasada, ne de 5582 sayılı Yasada bankanın,
müşterinin aldığı krediyi konut satın alınmasında kullanıp kullanmadığını izleme yükümlülü-
ğü bulunmamaktadır. Uygulamada bankalar genelde alınacak konutu ipotek aldıklarından
veya krediyi tüketicinin isteği ile satıcıya ödediklerinden, kredinin konut alımında kullanıldı-
ğından haberdar olmaktadır.
Ancak, özellikle 5582 sayılı Yasa ile çeşitli avantajlar -icra takiplerinde kolaylıklar,
vergi muafiyetleri- tanındığından; alınan kredinin konut edinmek amacı ile ilgili bir konut
finansmanı oluşturmaması halinde, 5582 sayılı Yasanın uygulanmaması gerektiği itirazları
ortaya çıkacaktır. Bu konudaki ihtilâfları önlemek açısından bankanın, kredinin konut
alımında kullanılmasını izlemede yararı bulunmaktadır.
e- Alınacak konutta herhangi bir özelliğin aranmaması
Alınacak konut tamamlanmış olabileceği gibi, inşa halinde veya madde gerekçesinde
belirtildiği gibi proje halinde de olabilir. 5582 sayılı Yasada sadece ipotek teminatlı menkul
kıymet ihracı açısından, üzerine ipotek konulan konutun yapı izninin alınmış olması zorunluluğu getirilmiştir.
f- Tüketicinin kredi ile aldığı konutu borcunu ödemeden devretme hakkı
5582 sayılı Yasada, tüketicinin kredi ile aldığı konutu, belli bir süre devretmeme gibi
bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. Tam aksine, 5582 sayılı Yasada bir konut finansmanı
kabul edilen konutların finansal kiralamasında -3226 sayılı Yasanın genel kuralının aksine-
kiracının, kiraladığı konutun zilyetliğini devredebileceği kabul edilmiştir.
g- Daha önce satın alınmış bir konut için konut kredisi alınıp alınamayacağı
Tüketici daha önce borçlanarak bir konut almış ise, bu borçların ödenmesi için konut
edinme amaçlı kredi alabilecektir. Buna karşılık, bedeli tamamen ödenmiş bir konut için
alınan kredi konut kredisi oluşturmayacaktır.
h- Konut kredisinin mutlaka ipotekle teminat altına alınmasının zorunlu
olmaması
5582 sayılı Yasanın çeşitli maddelerinde ipotekle teminat altına alınmış kredilerden
söz edildiğinden -örneğin ipotek teminatlı menkul kıymet ihracı- (md.13/A); ipotek finansman kuruluşları ve ayrıca 5582 sayılı Yasadaki konut kredilerinin batıda kullanılan mortgage
kredilerinin karşılığı olduğu ileri sürüldüğünden; konut edinme amaçlı konut finansmanının
mutlaka ipotek karşılığı olması gerektiği şeklinde yanlış bir algılama söz konusu olmuştur.
İpotek teminatlı konut finansmanı sadece “sahip oldukları konutların teminatı altında
tüketicilere kredi kullandırılması” şeklindeki türü için geçerlidir. Bu tür bir tüketici kredisi ise
aslında konut finansmanı değildir.
Konut kredileri açık kredi şeklinde verilebileceği gibi, her türlü teminat karşılığında –
nakit karşılığı, ipotek, menkul rehni, teminat mektubu vd.- verilebilir. Alınacak teminatlar
konut kredileri yanı sıra tüketicinin veya üçüncü kişilerin borçlarının teminatını da oluşturabilir. Örneğin banka sadece konut kredisinin teminatı olarak anapara ipoteği alabileceği gibi,
tüm kredilerin teminatı olarak üst sınır ipoteği de alabilir.
Alınacak teminatlar açısından 5582 sayılı Yasada iki özel düzenleme vardır.
Konut kredisi için kefil alınabilirse de banka borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan kefile başvuramaz. Bunun anlamı bankanın müteselsil kefalet alamayacağıdır. Borçluya
ve diğer teminatlara başvurma, ödenmesini talep etmek ile birlikte borçlunun ve teminatların
yasal yollarla takibini de kapsar.
Banka konut kredisi için kıymetli evrak da teminata kabul edemeyecektir. Örneğin
banka, bono alırsa bunu iade etmek zorunda kalacaktır. Banka teminatları iade etmese de bu
teminatlara dayanarak borçluyu takip edemeyecektir. Banka kıymetli evrakı üçüncü kişilere
devrederse, bu devir geçerli olacak, ancak bu yüzden tüketici bir zarara uğrar ise banka
karşılayacaktır.
i- Bankaların bağlı kredilerden sorumluluğu
4077 sayılı Yasanın çeşitli maddelerinde (md.4, 7, 10) bankaların tüketici kredisi vermeleri halinde satıcılar ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları kabul edilmiştir. Bankacılar Dergisi
5582 sayılı Yasada bağlı krediler açısından bankalar lehine sınırlayıcı düzenlemeler
getirilmiştir.
Bağlı konut kredisi,
– belli konutun satın alınması veya
– konutun alınması için belli bir satıcı ile sözleşme yapılması şartıyla kredi verilmesi
halinde söz konusu olacaktır.
5582 sayılı Yasa ile getirilen düzenlemelerde, 10/B maddesine göre verilen konut kredilerinde bankanın konutun satıcısı ile birlikte müteselsil sorumluluğu,
– ayıptan sorumluluğu düzenleyen 4. maddede konutun tesliminden itibaren bir yıl süre
ile ve verilen kredi kadar
– kampanyalı satışları düzenleyen 7. maddede bankanın verdiği kredi kadar
– 10/B maddesine göre, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde verilen kredi kadardır.
Ayıptan sorumlulukta, bir yıl sorumluluk öngörülmüş iken 10/B maddesinde bir yıla
değinilmediğinden konutun hiç teslim edilmemesi ile vaktinde teslim edilmemesinin ayıptan
ayrı değerlendirildiği, vaktinde ancak ayıplı teslimin 10/B maddesine değil, fakat 4. maddeye
tabi olacağı ileri sürülebilecektir.
Alınacak konutun, kredinin teminatı olarak bankaya ipotek edilmesi, bankanın konutun değerinin belli oranında kredi vermesi ve krediyi ipoteğin tapuda tescilinden sonra
kullandırması verilen konut kredisinin bağlı kredi olduğunu göstermez. Banka bu durumda
belli bir konutun alınması şartıyla veya belli bir satıcıdan konut alınması şartıyla kredi
vermemekte; alınacak konut teminat açısından bankayı ilgilendirmektedir. Aksi bir görüş,
bankaların ipotek teminatı ile verdikleri tüm kredileri bağlı kredi sayma sonucunu verir ki, bu
durum Yasaya aykırılık oluşturur. Keza, tüketicinin talimatı ile kredinin satıcıya ödenmesi de,
bankanın satıcı ile işbirliği halinde olması dışında, belli konutun alınması şartı ile kredi
verilmesini oluşturmaz. Bankaların belli bir konutu satın alma koşulu ile konut kredisi
vermeleri uygulamada inşaat firmaları ile anlaşmaları halinde söz konusu olacaktır.
Uygulamada, emlak komisyoncularının ev almak için kendisine başvuran müşterilerini
belli bankalara yönlendirmeleri, bu bankalardan komisyon almaları veya bankaların anlaştıkları emlak komisyoncularının yönlendirdikleri tüketicilere daha düşük faizle konut kredisi
vermeleri de bağlı kredi oluşturmaz. Zira bağlı kredi için, bankanın satıcı ile anlaşma yapması
gerekir. Komisyoncu satıcı olmadığından, bağlı kredi şartı oluşmaz. Meğer ki, emlak
komisyoncuları belli satıcıların veya inşaat firmalarının temsilcisi veya aracısı olarak, bu
satıcıların konutlarını satın alma koşulunu bankaya kabul ettirsin ve bankalar ancak belli
konutları satın alma şartı ile kredi faizinde indirim yapsın.
k- Konut finansmanının yeniden yapılandırılması
SPK 38/A maddesinde “Konut finansmanı kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır” denilmektedir. Madde
gerekçesinde açıkça belirtildiği gibi, yeniden yapılandırma alınacak bir kredi ile -aynı
bankadan veya başka bir bankadan- alınmış olan bir konut kredisini tasfiye, kredinin yeniden Prof. Dr. Seza Reisoğlu
yapılandırılması olarak kabul edilecek ve bu yeni kredi de konut finansmanı olarak 5582
sayılı Yasaya tabi olacaktır.
Bankanın konut kredisi alacağını devir veya kredinin faiz oranlarında değişiklik yapılması halinde, konut kredisi aynen devam ettiğinden, yeniden yapılandırmadan söz edilmesi
gerekmeyecektir.

l- Bilgi  formu  ve  hukuki  sonuçları

10/B maddesine göre bankalar tüketicilere sözleşme öncesinde kredi ile ilgili bilgileri
vermek ve tüketicilere teklif ettikleri kredi sözleşmelerinin koşullarını içeren sözleşme öncesi
bilgi formunu vermek zorundadırlar.
Genel bilgilerin kapsamı ve sözleşme öncesi bilgi formunun standartları Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenecek ve bilgi formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir
iş günü geçmeden imzalanan sözleşmeler geçersiz olacaktır.
Bankalar 5582 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 6 Mart 2007 tarihinden itibaren konut
finansmanı şeklindeki konut kredilerini vermeye başlamışlar, Bakanlık ise bilgi formu
esaslarını düzenleyen Yönetmeliği 31 Mayıs 2007 tarihinde Resmi Gazetede yayınlamıştır.
Belirtmek gerekir ki, bankaların 10/B maddesindeki düzenlemeleri göz önünde tutarak daha
önce tüketicileri bilgilendiren bilgi formlarını bizzat düzenlemeleri ve tüketicilere vermeleri,
bir iş günü geçtikten sonra konut kredisi sözleşmelerini imzalamaları şartıyla geçerli olacak;
Bakanlığın bilgi formlarını yayınlamadan yapılan sözleşmelerin geçersizliğini ileri sürmek en
azından hakkın kötüye kullanılmasını ifade edeceğinden himaye görmeyecektir.
Bilgi formaları tüketicileri genel olarak bilgilendirmeyi amaçladığından bağlayıcı olmayacak; bankalar 10/B maddesinde sayılan konut kredisi sözleşmelerindeki asgari unsurları
içeren bir sözleşmeyi tüketiciye önerecek ve kabulü halinde sözleşme yapılacaktır.
Bakanlık, bilgi formu ile ilgili Yönetmelikte “Bu bilgiler konut finansmanı için bağlayıcı niteliktedir” (md.5) demek suretiyle 5582 sayılı Yasada verilmeyen bir yetkisi kullanmaktadır. Bilgi formunun bağlayıcı olması konut sözleşmesi için bir icap (BK md.3)
oluşturması anlamına gelir ki, bağlayıcılığın Yasada açıkça düzenlenmesi gerekirdi.
Keza Bakanlık bilgi formunun ön yüzüne “hayat sigortası, konut sigortası gibi yapılması isteğe bağlı sigortaların yaptırılmasının zorunlu olmadığına dair” ibarenin yazılmasını
zorunlu kılmaktadır. Sigorta yaptırıp yaptırmamak kuşkusuz zorunlu olmadığından, bu husus
sadece tüketiciyi bilgilendirmeye yönelik ise hukuki sorun yaşanmayacak; buna karşılık bilgi
formu bağlayıcı olursa, banka icabıyla bağlı olacağından, tüketiciye sigorta yaptırmadan
konut kredisi vermek zorunda kalacaktır. Oysa özellikle teminat olarak alınan konutların
sigorta ettirilmesi, bankanın güvencesi açısından zorunlu bir işlemdir.
Bu durumda hukuki bir sorun yaşanmaması için, konut kredisi almak isteyen tüketiciden bankaların yazılı bir başvuru alması ve bu başvuruda tüketicinin konut sigortası ve hayat
sigortası yaptırmasının zorunlu olmadığını bildiği, ancak konut ve hayat sigortası yaptırmayı
kabul ettiği, diğer konularda konut sigortası sözleşmesi için genel bilgileri ve sözleşme
koşullarını içeren bilgi formunun kendisine verilmesini talep etmesi uygun olacaktır. Böylece
tüketici, bilgi formunda zorunlu olmadığı belirtilen sigortaları yapmayı kabul etmektedir. Bankacılar Dergisi
m- Kredinin vadesinden önce ödenmesi ve erken ödeme ücreti kararlaştırılması
Borçlar Kanununun 80. maddesine göre “işin mahiyetine aykırı düşmedikçe” borçlu
vadeden önce borcunu ödeyebilir. Ancak borçlu mukavele ile veya adeten mezun olmadıkça
bir miktar tenzilat icrasına hakkı yoktur. Bankacılık uygulamasında borçlu, faiz oranlarının
düşmesi halinde erken ödemede bulunmak istese de, faizden para kazanan bankanın “işin
mahiyetine aykırı” erken ödemeyi reddetme hakkı vardır. Konut kredisinde 10/B maddesi
tüketiciye, kredi borcunu tamamen veya bir veya birden fazla taksidi erken ödeme hakkı
tanımıştır. 10/B maddesine göre banka, tüketicinin vadesinden önce yaptığı ödemeler için
“gerekli faiz indirimini” yapmakla yükümlüdür. Ancak gerekli faiz indirimi ile ne kastedildiği
ne Yasada, ne de erken ödeme ile ilgili Yönetmelikte açıklanmamıştır. “Faiz indirimi” ile BK
80. maddeye istisna getirilmemiştir. Tüketici erken ödemeyi esasen düşen faiz oranlarından
yararlanmak için yapacak; konut finansmanının yeniden yapılandırılması -düşük faizle alacağı
yeni konut kredisi ile daha yüksek faizli konut kredisini tasfiye- sonucu tüketici daha düşük
faizden yararlanacaktır.
Faiz indirimi ile, tüm konut kredisi veya ileri tarihli taksitler için peşin faiz ödemesi
yapıldığı takdirde, erken ödeme halinde ileriki taksitler için faiz ödemesi yapılmayacağından
bu faizlerin ödenecek meblağdan indirilmesi anlaşılacaktır.
10. maddede düzenlenen tüketici kredilerinden farklı olarak, 10/B maddesinde sabit
faizli kredilerde erken ödeme halinde, erken ödenen tutarın yüzde 2’sini geçmeyen miktarda
erken ödeme ücretinin sözleşme ile kararlaştırılabileceği kabul edilmiştir. Değişken faizlerde
erken ödeme ücreti kararlaştırılamayacağı gibi, Yönetmelikte kısmen sabit ve kısmen değişik
faizli konut kredilerinde de erken ödeme ücretinin istenemeyeceği kabul edilmiştir. Bir süre
sabit, daha sonra değişken faiz kararlaştırılması halinde, sabit faiz devam ederken, erken
ödeme halinde, erken ödeme ücreti kararlaştırılmasının ise Yasaya aykırı olmayacağı
söylenebilir.
n- Temerrüt halinde gecikme faizi
Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde sözleşme ile, akdi faiz oranının yüzde
30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi kararlaştırılabilir.
o- Temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içinde tüketiciye bildirimde bulunma
yükümlülüğü
Tüketici konut kredisi sözleşmesinin herhangi bir hükmü nedeniyle temerrüde düşerse,
her temerrüdü beş iş günü içinde tüketiciye iadeli taahhütlü mektupla -veya noter aracılığı ile-
bildirecektir. Bu bildirimin yapılmaması 10/B maddesine aykırılık oluşturacağından, 4077
sayılı Yasanın 25. maddesine göre 100.-YTL para cezasına hükmedilecektir. Buna karşılık, bu
bildirimin yapılmamasının hukuki sonuçları olmayacak; gerçekleşen temerrüt nedeniyle
gecikme faizi işleyeceği gibi, banka alacağını yasal yollarla takip edebilecektir.
p- Bankanın konut kredisi alacağının tamamını muaccel kılma hakkı
Bankanın tüm alacağını muaccel kılması için tüketicinin arka arkaya en az iki ödemede temerrüde düşmesi gerekir. Bu şartın gerçekleşmesi halinde banka bir aylık muacceliyet
ihbarında bulunmak zorundadır. Bir ay, muacceliyet ihbarının tüketiciye ulaşmasından
itibaren başlar. Banka alacağını muaccel kılmadan da veya muacceliyet ihbarından sonra da Prof. Dr. Seza Reisoğlu

temerrüde düşen alacakları için kanuni takibe geçebilir. Temerrüde düşen ödemelerin
yapılması veya bankanın bu alacaklarını tahsil etmesi, yapılmış olan muacceliyet ihbarını
etkilemez. Buna karşılık, bankanın muacceliyet ihbarını göndermede gecikmesi ve bu arada
tüketicinin borçlarını ödemesi, artık muacceliyet ihbarı şartının ortadan kalktığı iddialarına
yol açabilecektir. Muacceliyet ihbarı iadeli taahhütlü mektup, noter ihbarı veya tüketiciye
imzası alınarak elden tebligat şeklinde de yapılabilir.
r- Kredinin yabancı para birimi üzerinden belirlenmesi
Bankaların yabancı para üzerinden konut kredisi vermeleri kabul edilmekle birlikte, 32
sayılı Karara göre yabancı para üzerinden kredi çok sınırlı kabul edilmekte olup; konut
kredileri bunlar arasında yer almamaktadır.
Burada yabancı para birimi üzerinden kredi, yabancı para endeksli Türk Lirası kredisi
olarak kabul edilecektir. Nitekim kredinin geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının
hesaplanmasında hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartları belirtme zorunlulu-
ğu dövize endeksli kredinin varlığını göstermektedir.
s- Yabancı uyruklu gerçek kişilere konut kredisi
Yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz -konut- edinebilirler. Yabancılara
5582 sayılı Yasa kapsamında konut kredisi verilebilir.
Yabancılarla yapılacak konut kredisi sözleşmelerinde “yabancı para birimi” üzerinden
konut bedelinin borçlanılması ve ödemelerin yabancı para ile yapılması 32 sayılı Karara
aykırılık oluşturmayacaktır.
Konut kredisi sözleşmelerinin yabancı hukuka tabi tutulması 2675 sayılı Milletlerarası
Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde mümkündür. Bu
Yasanın 24. maddesine göre “Sözleşmeden doğan borç ilişkileri tarafların açık olarak
seçtikleri hukuka tabidir”. Taraflar açık olarak uygulanacak hukuku seçmemişlerse ifa yeri
hukuku olan Türk hukuku -5582 sayılı Yasa- uygulanacaktır.
Aynı Yasanın 5. maddesine göre “Yetkili yabancı hukukun belirli bir olaya uygulanan
hükmünün Türk kamu düzenine açıkça aykırı olması halinde bu hüküm uygulanmaz; gerekli
görülen hallerde Türk hukuku uygulanır”.